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万科光谷锦上调研
- 身份链已经打通： - 营销名：湖北科投｜万科·光谷锦上 / 万科光谷锦上； - 房天下项目页：2610172500； - 官方商品房项目名：居住、公园绿地项目(P(2024)196号)； - 官方登记号：湖25002
最近更新 2026-05-24
当前分类 楼盘调研
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万科光谷锦上调研
- 身份链已经打通： - 营销名：湖北科投｜万科·光谷锦上 / 万科光谷锦上； - 房天下项目页：2610172500； - 官方商品房项目名：居住、公园绿地项目(P(2024)196号)； - 官方登记号：湖25002
2026-05-24
- 身份链已经打通： - 营销名：湖北科投｜万科·光谷锦上 / 万科光谷锦上； - 房天下项目页：2610172500； - 官方商品房项目名：居住、公园绿地项目(P(2024)196号)； - 官方登记号：湖25002
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万科光谷锦上调研
更新时间：2026-05-24
类型：新房楼盘图文调研（目录模式主文档）
当前结论：万科光谷锦上不是纯营销线索，已可较稳定映射到武汉官方商品房系统里的“居住、公园绿地项目(P(2024)196号)”，登记号为湖2500281。它比光谷润璟更接近当前 150-180 万预算：平台参考均价约 16000 元/㎡，100㎡理论总价约160万，110㎡约176万；但项目位于高新六路 / 佛祖岭 / 金融港一带，不是关山核心成熟生活圈。官方口径显示住房已售530套、住房可售237套，说明已经卖过一轮，后续若看，重点只核 100-110㎡正常楼层是否还能稳定压进 180 万以内。
一、先说结论
- 身份链已经打通：
- 营销名：湖北科投｜万科·光谷锦上 / 万科光谷锦上；
- 房天下项目页：
2610172500； - 官方商品房项目名：居住、公园绿地项目(P(2024)196号)；
- 官方登记号：湖2500281；
- 开发企业：武汉宜居万耀置业有限公司；
- 官方坐落：高新六路27号。
- 预算适配度比光谷润璟更强：房天下口径参考均价约 16000元/㎡，主力约 100-140㎡，参考总价 176-233万元/套；如果 100-110㎡正常楼层真实可买，才有机会落入当前预算带。
- 但它不是“关山核心盘”：更准确定位应是 光谷南 / 佛祖岭 / 金融港低密改善新房对照盘，价值在“万科 + 湖北科投 + 价格相对光谷核心更低 + 地铁/产业线索”，不是成熟商圈或核心学区确定性。
- 官方去化已经不低：官方列表显示 总831套；住房已售530、住房可售237、非住房已售25、非住房可售39。逐栋房表黄色格合计约 555，与“住房已售+非住房已售”基本对上。
一句话：
可以纳入待看，但只作为“光谷南预算内可能性样本”去看；如果现场 100-110㎡正常楼层不能压进 180 万，或者剩余多为差楼层 / 大户型，就不应因为万科和光谷标签继续加预算。
二、基础信息总表（当前可核验口径）
| 项目 | 当前记录 |
|---|---|
| 楼盘营销名 | 湖北科投｜万科·光谷锦上 / 万科光谷锦上 |
| 区域 | 武汉 · 东湖高新区 / 高新六路 / 佛祖岭 / 金融港 |
| 房天下展示地址 | 东湖高新区高新六路光谷锦曜旁（距佛祖岭地铁站东约800米） |
| 官方项目坐落 | 高新六路27号 |
| 官方项目名 | 居住、公园绿地项目(P(2024)196号) |
| 官方登记号 | 湖2500281 |
| 开发企业 | 武汉宜居万耀置业有限公司 |
| 销售状态 | 在售；官方已出现大批已售房源 |
| 房天下价格口径 | 2026-04-07 参考均价约16000元/㎡；参考总价176-233万元/套 |
| 主力面积 | 约100-140㎡，3/4居 |
| 物业类别 | 普通住宅 |
| 项目特色 | 地铁沿线、品牌地产、改善优选、公园地产、低密居所、装修交付 |
| 建筑类型 | 板楼 |
| 装修状况 | 住宅带装修 / 全装修房 |
| 产权 | 普通住宅70年 |
| 房天下开盘时间 | 2026-04-05 |
| 房天下交房时间 | 2027-12-31 |
| 预售证 | 武房开预售[2026]044号（2026-03-26） |
| 占地面积 | 官方50947.67㎡；房天下50948㎡ |
| 建筑面积 | 房天下132430.95㎡ |
| 容积率 | 约1.8 |
| 官方房屋栋数 / 套数 | 15栋 / 831套 |
| 官方列表销控口径 | 总831；住房已售530；住房可售237；非住房已售25；非住房可售39 |
| 当前阶段判断 | 可看，但必须围绕100-110㎡真实总价和剩余楼层做决策 |
说明：开发企业、官方项目名、项目坐落、栋数/套数、官方销控优先采信武汉商品房项目查询系统；价格、开盘/交付、物业与产品标签优先采信房天下页面，后续现场需二次核验。
三、官方证据链
1. 营销名与官方项目名的映射
房天下真实项目页可稳定抽到：
- 项目：湖北科投｜万科·光谷锦上；
- 地址：东湖高新区高新六路光谷锦曜旁（距佛祖岭地铁站东约800米）；
- 开发商：武汉宜居万耀置业有限公司；
- 均价：16000元/㎡；
- 开盘：2026年4月5日；
- 交房：2027年12月31日；
- 预售证：武房开预售[2026]044号。
武汉官方商品房项目查询页按 开发企业“武汉宜居万耀置业有限公司”、以及地址关键词 “高新六路” 反查，可命中：
- 居住、公园绿地项目(P(2024)196号)；
- 登记号：湖2500281；
- 官方坐落：高新六路27号；
- 开发企业：武汉宜居万耀置业有限公司。
这组信息在开发商、道路位置、用地面积、预售证时间上与平台页高度一致，因此当前可以把营销名与官方项目建立为高置信映射。
2. 官方项目明细
官方明细页当前可见字段：
- 项目名称：居住、公园绿地项目(P(2024)196号)；
- 项目坐落：高新六路27号；
- 不动产权证书：鄂（2025）武汉市东开不动产权第0012692号；
- 用地面积：50947.67㎡；
- 建设工程规划许可证号：武资建(东开)工[2025]053号；
- 房屋栋数：15栋；
- 房屋套数：831套；
- 开发企业：武汉宜居万耀置业有限公司；
- 合同备案办理部门：东湖新技术开发区房管局。
3. 官方列表销控
官方项目查询列表当前显示：
| 项目 | 数量 |
|---|---|
| 总套数 | 831 |
| 住房已售 | 530 |
| 住房可售 | 237 |
| 非住房已售 | 25 |
| 非住房可售 | 39 |
换算看：
- 若只看住宅：已售约 69.1%（530 / 767）；
- 住宅剩余约 237套，不是刚开盘大量任挑的状态；
- 但仍有可售住宅，不能说“已经没房”。
四、楼栋房表粗数
官方楼盘表当前直接展示 10 个可点击楼栋，合计 831格，与官方项目总套数一致。逐栋房表按黄色格 / 普通未售格 / zero-gid 占位粗数如下：
| 楼栋 | 层数 | 官方套数 | 黄色已售 | 普通未售 | zero-gid/占位 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 19 | 76 | 69 | 3 | 4 |
| 2 | 18 | 96 | 86 | 7 | 3 |
| 3 | 18 | 97 | 68 | 25 | 4 |
| 4 | 18 | 97 | 47 | 46 | 4 |
| 5 | 18 | 74 | 21 | 51 | 2 |
| 6 | 11 | 46 | 2 | 40 | 4 |
| 7 | 18 | 97 | 58 | 35 | 4 |
| 8 | 19 | 100 | 81 | 16 | 3 |
| 9 | 19 | 111 | 98 | 8 | 5 |
| 10 | 8 | 37 | 25 | 9 | 3 |
| 合计 | — | 831 | 555 | 240 | 36 |
解释边界：
- 黄色格 555 与官方列表里的 住房已售530 + 非住房已售25 基本对上；
- 普通未售 240 与官方“住房可售237”接近；
- zero-gid / 占位 36 不应简单当作正常可买住宅库存，可能对应配套 / 非住宅 / 暂未开放明细等口径。
五、价格与预算判断
1. 平台价格看起来比光谷核心更友好
房天下当前口径：
- 参考均价：16000元/㎡；
- 参考总价：176-233万元/套；
- 主力面积：100-140㎡。
对当前预算的含义：
| 面积 | 按16000元/㎡粗算 | 预算适配 |
|---|---|---|
| 100㎡ | 约160万 | 进入主预算带 |
| 110㎡ | 约176万 | 接近预算上沿 |
| 120㎡ | 约192万 | 开始明显超出舒适区 |
| 135㎡ | 约216万 | 改善总价，不宜作为主线 |
| 140㎡ | 约224万 | 明显超当前主预算 |
2. 官方一房一价样本提醒：大面积并不便宜
本轮抽到一套官方房源样本：
- 6栋1单元1层1号；
- 建筑面积：134.75㎡；
- 预售许可证：武房开预售[2026]044号；
- 单价：17565.56元/㎡；
- 总价：236.70万元；
- 交付标准：全装修房；
- 页面注明：企业自留房。
这个样本不能代表所有可售房源，但足以提醒：
一旦进入130㎡以上，实际总价很容易上到230万级别；真正值得围绕当前预算细问的只有100-110㎡段。
六、放进当前候选池，该怎么理解
1. 适合承担的角色
- 光谷南 / 佛祖岭 / 金融港预算内可能性样本；
- 与 光谷润璟 形成对照：
- 光谷润璟更偏关山改善上限，价格约19500元/㎡；
- 万科光谷锦上更偏光谷南，价格约16000元/㎡，但成熟度和板块核心性弱一档。
- 与四新 / 白沙洲盘形成对照：
- 万科光谷锦上有光谷产业与品牌标签；
- 但生活成熟度、通勤方向、剩余房源结构要现场确认。
2. 当前优点
- 万科 + 湖北科投联合标签，品牌感比一般民企盘强；
- 低密口径，房天下显示容积率约1.8；
- 带装修交付，2027年底交房，交付周期比部分2028年盘短；
- 100-110㎡如果真实可买，理论上能贴近当前总价带；
- 官方销控已打通，不需要只听销售口径。
3. 当前风险 / 边界
- 位置更接近佛祖岭 / 金融港，不是关山大道核心成熟区；
- 官方住宅已售约七成，剩余房源结构可能不如首开；
- 平台“176-233万/套”与“100㎡起”之间需要现场核实：最低总价可能对应少量低楼层 / 特价 / 非主力房源；
- 130㎡以上会明显超预算，不应因为项目产品感追加预算；
- 预售证、楼栋、销售口径需要现场与官方房表逐项对齐。
七、如果实看，必须问清的清单
- 100㎡、105㎡、110㎡分别还有哪些楼栋 / 楼层 / 朝向？
- 正常楼层折后总价能否稳定进 160-180万？是否绑定车位、装修包、团购费或其他费用？
- 当前官方显示住宅可售237套，销售现场口径的“剩余房源”是否一致？
- 4#、5#、6#、7# 哪些楼栋还可选？哪些是主推，哪些是清栋？
- 1#、2#、8#、9# 已售很多后，剩余房源是不是多为边角 / 低楼层 / 顶楼？
- 交付标准“全装修房”的品牌、配置、保修和减配边界是什么？
- 到佛祖岭地铁站真实步行时间、高峰路况、夜间商业与生活便利度如何？
- 光谷锦曜旁边的既有界面、噪音、车流、产业园上下班潮汐是否能接受？
八、证据边界
已核验：
- 房天下项目页与移动基础信息页；
- 武汉商品房项目查询官方列表；
- 官方项目明细页；
- 官方楼盘表 / 房表粗数；
- 一套官方一房一价样本。
仍待现场或后续补证：
- 100-110㎡当前真实可买清单；
- 不同楼栋具体户型分布；
- 价格优惠、折扣、绑定费用；
- 物业公司、物业费、车位价格等平台字段的最新销售口径；
- 学校、商业、地铁步行体感与周边生活成熟度。
参考链接
- 房天下 PC 详情页：
https://wuhan.newhouse.fang.com/loupan/2610172500.htm - 房天下移动基础信息页：
https://m.fang.com/xf/wuhan/2610172500/housedetail.html - 武汉商品房项目查询入口：
http://spfxm.whfgxx.org.cn:8083/spfxmcx/spfcx_index.aspx - 官方项目明细：
http://spfxm.whfgxx.org.cn:8083/spfxmcx/spfcx_mx.aspx?DengJH=湖2500281 - 官方楼盘表：
http://spfxm.whfgxx.org.cn:8083/spfxmcx/spfcx_lpb.aspx?DengJh=湖2500281