光谷润璟官方销控与价格样本补充（2026-05-24）

本次补充目的：把 4 月建档时仍不透明的“价格 / 去化 / 预售证楼栋”继续打穿到武汉官方房表和房天下最新价格口径。
当前结论：光谷润璟已经不是“价格待定”的观察盘，而是已进入真实销售阶段；但价格和户型结构进一步证明它更像关山改善对照盘，不适合作为 150-180 万预算主线。

一、最新公开价格口径

房天下 2026-05-13 价格记录已从此前“价格待定”更新为：

项目	口径
参考均价	19500 元/㎡
参考总价	174-275 万元/套
销售状态	在售
开盘时间	2026-04-25
交房时间	2028-06-30
预售证新动态	2026-05-15 新增 武房开预售[2026]118号，房天下动态称对应 6号楼住宅建筑面积 4620.81㎡

这意味着：此前“价格待定”的不确定性已部分解除，当前更应按 约 1.95 万/㎡改善盘 来看，而不是按低总价上车盘想象。

二、武汉官方项目列表销控更新

通过武汉商品房项目查询系统，继续按 居住项目（P（2025）170号）一期 / 秦云路9号 / 武汉华润置地焕新置业开发有限公司 核验，当前官方项目列表显示：

字段	官方口径
官方项目名	居住项目（P（2025）170号）一期
登记号	湖2600139
项目坐落	秦云路9号
开发企业	武汉华润置地焕新置业开发有限公司
房屋栋数 / 套数	16栋 / 660套
项目列表销控	总套数 660；住房已售 137；住房可售 507；非住房已售 5；非住房可售 11

对比 2026-04-29 建档时“住宅可售 644、非住宅可售 16”的状态，现在官方列表已经出现 137 套住房已售，说明项目已经发生真实销售，不再只是刚挂盘未成交状态。

三、官方楼盘表 / 房表拆分

官方楼盘表当前直接露出 8 栋住宅楼，合计仍为 660 套，与项目总套数对上：

楼栋	官方房表总格	黄色已售	普通未售	zero-gid / 占位
1栋	68	0	0	68
11栋	105	0	104	1
2栋	108	36	70	2
3栋	105	66	34	5
4栋	102	0	0	102
5栋	34	23	11	0
6栋	34	4	30	0
7栋	104	0	0	104
合计	660	129	249	282

解释边界：

• 官方项目列表显示住房已售 137，逐栋房表按黄色格粗数为 129，两者有小幅差异；更稳妥的写法是：官方已能确认约 129-137 套住宅已售。
• 1栋、4栋、7栋大量为 gid=000... 占位，不能简单算作已售，也不能直接当成普通可售住宅；这更像未开放明细 / 占位 / 特殊状态，需要现场问清。
• 2栋、3栋、5栋、6栋已经出现黄色已售格，说明这些楼栋已有实际成交痕迹。

四、官方一房一价样本

本轮抽取部分官方房源详情页样本，价格带如下：

楼栋 / 房号样本	状态	预售证	面积	官方单价	官方总价	备注
11栋 1单元 1层 1号	未售	武房开预售[2026]098号	126.13㎡	18757.50元/㎡	约236.6万	官方页同时标注“企业自留房”，需现场确认是否真实可买
11栋 1单元 1层 2号	未售	武房开预售[2026]098号	98.69㎡	17917.17元/㎡	约176.8万	是当前最接近预算的一类样本，但是否对外销售待核
3栋 1单元 2层 1号	未售	武房开预售[2026]071号	125.93㎡	18841.62元/㎡	约237.3万	126㎡段已明显超预算
3栋 1单元 2层 2号	未售	武房开预售[2026]071号	98.36㎡	18559.86元/㎡	约182.6万	接近预算上沿，但仍需看楼层、朝向与真实折扣
5栋 1单元 1层 1号	已售	武房开预售[2026]065号	141.05㎡	20333.43元/㎡	约286.8万	143㎡级改善产品明显超预算
5栋 1单元 1层 2号	已售	武房开预售[2026]065号	126.04㎡	19978.72元/㎡	约251.8万	126㎡段并不低门槛
6栋 1单元 1层 1号	未售	武房开预售[2026]118号	126.04㎡	22613.19元/㎡	约285.0万	新证 6栋样本价格更高
6栋 1单元 1层 2号	未售	武房开预售[2026]118号	141.05㎡	22370.83元/㎡	约315.5万	纯改善段，超预算明显

五、对当前预算的影响

这轮补证后，判断比 4 月更明确：

1. 它不是假的，也不是还没卖的盘：官方登记号、房表、预售证、已售黄格都已经打通。
2. 价格已不再模糊偏低：房天下参考均价 19500 元/㎡，官方样本里 126㎡常见总价 236-285 万，143㎡级别可到 286-315 万。
3. 真正可能贴近预算的是 98㎡左右样本：例如 98.36㎡约182.6万、98.69㎡约176.8万；但这类房源是否是主推、是否好楼层 / 好朝向、是否允许正常购买，必须现场确认。
4. 126㎡不应再当作预算友好入口：即使低楼层，官方总价也多在 236 万以上，已经明显超过当前舒适预算。

六、更新后的看房策略

如果后续实看，建议只围绕三个问题展开：

1. 是否有 98㎡左右、真实可买、折后能稳定压进 180 万以内的房源？
2. 这些 98㎡房源是否只是低楼层 / 特殊房 / 企业自留 / 非主推，还是正常商品住房？
3. 如果销售主推 126㎡或 143㎡，总价大概率已经不适合当前预算，应把它作为关山改善上限样本，而不是成交主线。

七、证据边界

• 官方房表计数来自 spfcx_lpb.aspx 与各楼栋 spfcx_fang.aspx 页面，按黄色格、普通非零 gid、zero-gid 占位分类。
• 房源详情页 TimeFL.aspx 能看到预售证、面积、单价、总价和交付标准；但已售 / 未售状态仍以房表颜色为准。
• zero-gid 占位不等于已售，也不宜直接归入普通可售住宅库存。
• 房天下价格记录和动态属于平台口径，适合做价格趋势和公开销售状态参考，最终仍以合同、一房一价表和现场销控为准。